五分快三怎么玩稳赢:金地的產業夢想

最新资讯 2019年12月14日 4:04

金地的產業夢想

金地的產業夢想

【斯特恩突发脑溢血】

7年前♂,萬科判斷住宅開發規模即將見頂♂,遂轉型城市配套服務商♀,尋找增長的「第二曲線」;7年來☆∴,房地產行業轉型風盛⊙↑,幾乎所有的開發商都在尋找自己的新路徑♀。

2018年⌒♀♂,金地的產城項目又在南京落地∴⌒,獲取了位於南京國家級軟件產業研發基地的南京雨花科創中心項目⊿。

在賣之前▽π〇,凌克同意∴π,運營價值越高的資產價值越高〇,「租金表現得越好π,賣的價就越好△◇♂。」

盈利的閉環每一種生意都有它的盈利模式▽?∵,住宅開發就是拿地蓋房再賣掉﹡∴∴,賺的是土地升值的差價?,是一種即售模式∴△。

換言之♂,未來房企在主流城市中的項目獲取將是非招拍掛的⊙◇↑,甚至壟斷式的↑☆△。「未來可能一家公司每年靠幾個超大型項目?↑,就能跑在前面∴。」深圳一家大型開發商人士說□∵。

五分快三怎么玩稳赢

凌克透露﹡∟,金地在聖何塞開發的產業園賣給了谷歌┊▽⊿,自有資金的收益率估計是25%∴。

產業園區的生意♂▽⌒,最後做得成不成功〇☆♀,對發展商來說△∴,就是看租金收益率或者把它賣掉的溢價△⊿∵。

五分快三怎么玩稳赢

而在運營的培育期☆,需要沉澱大量的資金♂,必須產融結合π┊┊。金地早就設立了房地產私募基金穩盛投資﹡,可以投資產業項目;金地的員工跟投☆◇,也投入了產業◇⌒,可有2倍槓桿□∵。

目前市場上◇⊙↑,很多所謂產業的項目∵,本質仍為房地產☆♀♀,以出售物業反哺持有物業﹡。產業地產的先鋒華夏幸福⊙,財報中的收入來源仍大多是銷售⊙∟。

而類似央企招商蛇口、華潤置地、中海地產這類∟♂,他們通過母公司背景以及長久的片區運營能力∴,也能與地方合作△∴,拿到大型項目π∟⊙。

凌克告訴記者↑,在選產業進入園區時∵↑,還是傾向於高端產業♂⌒□,「高端產業、總部研發的辦公樓最有競爭力∵□⌒,它們更穩定△,租金也高☆。但也會做產業鏈的全配套□⊙,配一些廠房??。」

五分快三怎么玩稳赢

這是金地的第一個產業園♂,如今已成為產業園區運營的樣板◇∟。凌克對21世紀經濟報道記者說:「英特爾、亞馬遜華南的研發中心、大疆總部都在這裏π,除了這些特別知名的公司◇▽,還有很多中型的公司♂。」

金地是否錯失了住宅開發的機會窗口﹡⌒┊?規模增速是否太慢了π┊?

到產業中去幾年前?,北師大金融教授鍾偉就指出⌒◇,「房地產公司應該思考如何加載產業▽,將來運營商會『吃掉』開發商⊙。」

五分快三怎么玩稳赢

他也期待REITS模式的「出售」和退出﹡☆。美國產業地產的大公司△,最後都是做REITS☆,辦公樓、產業地產、酒店、公寓全部都是REITS⊙□,「遲早中國也會有這個的↑。」

在凌克看來☆,產業園區的本質仍是辦公樓↑,是房地產開發業務的延伸♂▽,「辦公是房地產除住宅之外的第二大生意□,」在這個新的賽道上☆∟∟,金地要力爭上遊﹡┊。

五分快三怎么玩稳赢

新的競爭力一家公司的業務與風格┊◇,往往與創始人、領導人密切相關⊙?♀,凌克崇尚穩健之道↑◇☆,金地的運作也以「穿越經濟周期」為核心出發點☆。

「我們並沒有那麼高的期望☆﹡,總是要去提供綜合性的產品⌒,通過這種方式拿地大概是30%♂﹡□,70%還是希望招拍掛拿地﹡▽。」

凌克聽到這樣的問題立刻回應∵﹡,「金地的銷售額並不差∟⊿∟。不能只看規模〇⊙,還要看凈資產、總資產、利潤等指標♂。」

凌克這幾年腳步遍及中美多個城市♂◇。他認為┊∟☆,做產業園區的運營必須要懂產業〇□▽,其中最核心的就是〇,弄明白產業變遷和發展的規律♂。

五分快三怎么玩稳赢

此次落子青島?,又是金地產業開發運營的一大突破▽〇﹡。凌克透露□┊,在青島的項目中可售面積很少☆﹡∵,都是持有運營◇,將來要引入產業公司∵∴♂。

在房企多元化發展的大背景下▽⌒∟,不少房企都選擇進軍科技前沿領域π□﹡,如碧桂園斥資百億研發智能機械人▽△∟,恆大投資新能源汽車等△♂♂。

五分快三怎么玩稳赢

對此凌克表示◇,拿地偶然因素多△⊙,金地有教育、醫療、文化體育等產業能力?□,可以去到不同的地方?,在某些大型開發區里提供配套服務⌒⊿π,導入產業資源?♂,出發點「是為當地政府解決問題」☆?,而非拿地﹡□□。

五分快三怎么玩稳赢

大概沒有哪家房企的掌舵人☆⌒π,像金地集團董事長凌克這麼關注產業◇◇?,提起世界、中國的產業變遷和發展⊙∵,如數家珍⌒。

幾年前△▽,金地就進入了產業地產領域△□↑,迄今為止已運營20個產業園〇☆↑。這家曾號稱為「萬保招金」四大龍頭之一的開發商﹡〇∟,沒有陷入單純的規模之爭⌒,而是將眼光放到了更遠的未來∟。

凌克認為♀♂,產業總是不斷地由貴的地方逐步往便宜的地方走〇??,「遷移還是有規律的♂,最後研發中心會在中心城市◇♀,比如舊金山全是公司總部加研發中心∟,深圳那麼高的成本﹡↑∴,再去做一個生產車間就貴了;一些小一點的研發中心和生產基地⌒▽,就來到菲尼克斯、德州、青島這類城市?。」

凌克認為〇,「產業園區本質上還是辦公樓♂♂,只是業態不一樣?〇,辦公樓是地產生意裏面的第二大生意〇?,第一大是住宅⊙∟□,第二大就是辦公樓;辦公樓又分兩種♂┊∵,第一種就是純粹的辦公樓☆,第二種就是產業的辦公樓⊿◇。」

金地產業園區亦在海外布局⊙◇,尤其是高科技集中的美國↑□。

五分快三怎么玩稳赢

「產業做成功的標誌之一是租金收益率⊿,金地目前的產業地產一般的租金收益率都在7%-8%;如果開發一個純辦公樓〇▽,只需要5%-6%就可以〇。因為要把它賣掉的時候☆〇,買方出的價往往更高☆▽☆。」凌克說∴⊿。

這裏集中了6家世界500強和17家上市公司〇,包括英特爾、亞馬遜、松下、阿里巴巴、大疆創新等知名公司;2018年稅收同比增長19%π,達到6億元♂﹡。

五分快三怎么玩稳赢

凌克認為∵∵♀,REITS需要控制負債率和風險△。REITS是把資產分割成金融產品△┊π,賣給了普通老百姓∟┊,所以不允許過度高周轉▽⌒,因為高周轉意味着高槓桿、高負債□π,那這個公司的風險就大了◇∴┊。

五分快三怎么玩稳赢

在國內⊿,產業地產要轉售目前比較困難⊙∴。凌克指出☆◇,有一種人是做資產管理?⊙π,他們希望長期持有優質資產〇,比如保險公司?∟。它們就是合適的接盤方□。

第二是按產業的梯度遷移⊙◇△,比如從深圳到東莞、再到內陸城市;第三是有一些特別的大公司∵,帶出來一個城市的產業改變∵♂∵,比如說亞馬遜之於西雅圖♂,阿里巴巴之於杭州∟⊿﹡。

造成這一區別的主要影響因素是流動性和出租率⌒?π,他解釋?♂,辦公樓更容易流動▽♀,產業地產「接盤俠」少一些;另外產業地產都是大租戶﹡↑,一個租戶如果退了◇,出租率就會受很大影響?□。

五分快三怎么玩稳赢

從深圳、上海∟,再到青島♂,乃至美國﹡△﹡,金地演繹了一家中國房企探尋產業變遷⊙⊙♂,主動牽引產業轉移∟∵☆,並探索產融結合、開發運營產業園區的故事∵。

深圳之外是上海⊿。據凌克介紹♂,在上海∟⊿,金地已經落地閔行科創園、虹橋科創園、嘉定智造園、寶山智造園等多個產城融合項目⌒∴∴,還有兩大文創產業園區——上海8號橋和三鄰橋項目﹡▽。

截至目前∴,金地集團開發和運營的產業項目接近20個□⊿π,累計園區面積200多萬平方米⊙∵△,布局區域覆蓋中國長三角、珠三角、環渤海以及美國紐約、波士頓、舊金山、洛杉磯、聖何塞和聖地亞哥等地↑♂☆。

比如♀▽,萬科花了很多精力在舊改和TOD為代表的大型複雜項目上〇,試圖為傳統的開發業務帶來新的增長曲線┊。

他不太關注金地的銷售排到第幾?,長遠來看□⊙⌒,他認為地產的幾類大生意都要做□∴〇,「住宅、辦公樓、公寓▽⌒π,這些我們全部都會去做♀⊿〇,還要到全世界去做﹡∟,這就是金地公司□﹡。」

五分快三怎么玩稳赢

衡量一家公司長久的競爭力〇□π,更需要看ROE、凈利潤∴,以及新的盈利模式和能力♂△。

金地將為西海岸導入體育、教育、康養、醫療等資源☆〇□,推動人工智能、智能製造、生物醫藥等產業落地∟,預計總投資超過500億↑↑?。

對開發商而言∵,最核心的資源仍然是土地和資金◇⌒。將視野擴展到全行業∟┊,一二線城市增量土地萎縮∴,公開招拍掛地價高企⌒⊿,幾個大型房企巨頭π〇↑,都在通過各種方式獲得持續發展的土地資源↑⌒。

在他的觀察中∟,產業大概有三種遷移:第一種是按照人才遷移∵。以美國為例∟,「在美國做生命工程、醫療〇,往前推二十年是波士頓⌒,但是今天看就不止了π♂,舊金山、聖迭戈、奧斯丁旁邊也有很多生命工程的公司▽┊,因為舊金山、聖迭戈的大學醫學系比較好△⊙,這就是人才帶來產業的改變♂□。」

金地通過產業園區獲取項目資源▽,是否可以成為這家公司新的競爭力△?讓它在房地產下半場競爭中突圍↑⊿?

金地的定位非常清晰↑∵□,還是開發商、運營商⊙,而非自己去做產業實體△。雖然旗下也有智能軟件公司⊿?,但金地不會激進地進軍前沿科技〇π,只會去投資或合作↑﹡↑。凌克感慨☆♀,「今天的電動車多難賣啊﹡?」

五分快三怎么玩稳赢

他們是為青島西海岸新區而來∴∵。金地集團與新區管委會簽署戰略合作協議⊙♂,將在此開發三個項目∵♂♂,均為產業園區∟∟┊。

又如☆♀♀,碧桂園要做智能機械人和科技小鎮〇,恆大借新能源汽車大建廠區⌒,融創和萬達爭相拿文旅項目⊙∵☆,華夏幸福也有產業新城△△↑,這些都可以得到地方政府的青睞♂。

第二大生意深圳南山高新區∴?,金地威新產業園∵♂♂,一片繁忙景象∴。

而產業園區就不一樣了⌒∵♀,它需要持有運營↑。凌克認為π,產業地產的盈利♂,主要來源於租金收入和資產升值♂。

金地是否錯失了住宅開發的機會窗口⌒?規模增速是否太慢了▽⊙♀?凌克着急嗎▽△↑?

當碧桂園今年衝擊8000億┊,萬科、恆大6000億∴,融創也上了5000億時∵?□,凌克並不想盲目地衝擊規模♂。

五分快三怎么玩稳赢

凌克表示△☆,金地作為開發商△〇◇,做產業地產的最終目標並不是持有運營┊┊⊿,「還是要賣的☆,哪一個開發商會把所有的物業全部拿在手上◇〇?」

金地也不例外□⊙,凌克找到的路徑是地產相關多元化∵⊙,從住宅延伸到辦公◇♀。

房地產進入存量時代▽?,開發轉向運營▽,邏輯簡單明了◇△,但實際操作卻難上加難∟。

五分快三怎么玩稳赢

12月3日﹡☆,凌克攜金地集團核心管理層∵,包括總裁黃俊燦∵⊙△,高級副總裁徐家俊、陳長春﹡⌒,膠東公司總經理王為軍等人▽∴,罕見地共同現身青島π。

2019年前11月﹡,據克而瑞排行榜⌒∴,金地銷售1752億?,排名15⊙。對「金地速度是否慢了」的疑問◇♂☆,凌克不以為意□⊙,他的關注點更在增量市場△⊿♂。

此外﹡♂,金地還與多個外部資方進行股權合作⊿♂。凌克透露〇⌒┊,在青島的投資中便引入美國阿波羅基金⊙◇,雙方各自持股50%┊┊。

五分快三怎么玩稳赢

凌克稱△┊,金地現在開發的產業地產都很成功△π⊙,「首先引入的產業是技術含量比較高的產業;第二這些公司的經營情況很好△⊿,也給當地政府創造了很好的稅收◇↑。」

加載產業⌒,意味着開發商們要進入、沉浸到自己完全陌生的領域∵﹡,這是一場脫胎換骨的折磨♀。

五分快三怎么玩稳赢

金地還投資了四隻產業基金π〇,分別是AMINO Capital(豐元創投)、元禾穀風、Mission Bay Capital、清源創投┊〇⊙,涉及人工智能、大數據、雲計算、芯片研發、生物科技、合成藥物、基因檢測等領域┊⊙◇。

然而一個繞不過去的問題是☆∴﹡,過去4年♀,在貨幣高發之下♂∴┊,住宅市場經歷了一個超級大牛市♂┊,碧桂園、融創、旭輝、新城等一批高周轉的黑馬冒了出來◇☆▽,規模、增速大幅超越了萬科、保利、中海、華潤、金地這樣的老牌地產公司♂♂。

五分快三怎么玩稳赢

青島的三個項目π?∟,分別位於橋頭堡國際商務區、交通商務區和隱珠街道☆π,金地將投資配套項目♂,導入不同的產業資源□,比如康養、文體等♂▽,打造產城融合生態圈π♀﹡。

五分快三怎么玩稳赢

金地的產業園布局也符合這樣的路徑☆☆,從深圳、上海♀▽♂,再到南京、青島等地?∟。主要招商的產業為人工智能、生物醫藥、智能製造等?□。

五分快三怎么玩稳赢

在過去⊙□﹡,保險公司只願意投資和接盤北上廣深等一線城市的資產π,如今形勢轉變π♂⊿,北上廣深收益率變低♂◇∟,成都、武漢和杭州等城市產業經濟規模不斷擴大?,保險公司接手資產的意願也變強了♂☆。

上一页: 2020年「區塊鏈+金融」將落地開花——專訪北京互聯網金融協會研究院院長、易股天下集團創始人易歡歡 下一页: 陳明文造勢晚會宣布 蘇貞昌核定民雄鄉鐵路高架化經費
热门推荐更多>>
名人推荐
中国名人 世界名人 成功人士 企业家 科学家 军事家 运动员 文学家 明星 设计师 艺人 数学家 天文学家 哲学家 思想家
相关阅读更多>>
网站首页 | 电脑版
五分快三怎么玩稳赢-移动版